Wohnflächenabweichung beim Immobilienkauf: Welche Rechte Käufer haben

Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Angaben beim Immobilienkauf. Sie beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch:

• den Verkehrswert,
• die Finanzierung,
• die Nutzungsmöglichkeiten,
• sowie die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie.

Umso problematischer wird es, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Exposé oder Kaufvertrag angegeben.

Gerade bei älteren Immobilien, Dachgeschossen oder ausgebauten Kellerräumen treten häufig erhebliche Abweichungen auf.

Viele Käufer stellen sich dann die Frage:

Welche Rechte habe ich bei einer falschen Wohnflächenangabe?

Warum die Wohnfläche so wichtig ist

Die Wohnfläche zählt zu den zentralen wertbestimmenden Faktoren einer Immobilie.

Bereits geringe Abweichungen können schnell zu erheblichen Preisunterschieden führen.

Beispiel:

• Kaufpreis: 500.000 €
• Angegebene Wohnfläche: 120 m²
• Tatsächliche Wohnfläche: 108 m²

In diesem Fall fehlen 12 m² Wohnfläche.

Der rechnerische Unterschied beträgt bereits mehrere zehntausend Euro.

Gerade in Regionen mit hohen Quadratmeterpreisen kann eine fehlerhafte Wohnflächenangabe erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.

Warum es häufig zu Wohnflächenabweichungen kommt

In der Praxis entstehen falsche Wohnflächenangaben häufig durch:

• veraltete Berechnungen,
• fehlerhafte Aufmaße,
• falsche Anrechnung von Dachschrägen,
• unzulässige Einbeziehung von Kellerräumen,
• falsch angerechnete Balkone oder Terrassen,
• oder die Nutzung ungeeigneter Berechnungsgrundlagen.

Besonders problematisch sind ältere Berechnungen nach:

• DIN 283,
• DIN 277,
• oder pauschalen Architektenangaben.

Denn nicht jede Flächenberechnung entspricht automatisch der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Welche Berechnungsgrundlage gilt?

Beim Immobilienkauf ist häufig entscheidend, welche Berechnungsgrundlage vereinbart wurde.

In Wohngebäuden wird die Wohnfläche heute überwiegend nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet.

Dabei gelten unter anderem folgende Regeln:

• Flächen unter Dachschrägen werden teilweise nur anteilig angerechnet,
• Balkone und Terrassen meist nur zu 25 %,
• Kellerräume zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche,
• Raumteile unter einem Meter Höhe werden nicht angerechnet.

Fehler entstehen häufig genau bei diesen Punkten.

Wann liegt ein Sachmangel vor?

Eine Wohnflächenabweichung kann einen Sachmangel darstellen.

Entscheidend ist dabei häufig:

• welche Angaben im Kaufvertrag enthalten sind,
• ob die Wohnfläche ausdrücklich zugesichert wurde,
• und ob ein Haftungsausschluss vereinbart wurde.

Im Kaufrecht gelten andere Maßstäbe als im Mietrecht.

Die bekannte „10-Prozent-Grenze“ aus dem Mietrecht lässt sich nicht automatisch auf Immobilienkäufe übertragen.

Bereits kleinere Abweichungen können im Einzelfall relevant sein.

Bedeutung von „ca.-Angaben“

In vielen Exposés oder Kaufverträgen findet sich die Formulierung:

„ca. 120 m² Wohnfläche“

Viele Verkäufer gehen davon aus, dass solche Angaben unverbindlich seien.

Ganz so einfach ist es jedoch nicht.

Auch eine „ca.-Angabe“ darf nicht völlig beliebig von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen.

Gerichte betrachten dabei immer den konkreten Einzelfall.

Entscheidend sind unter anderem:

• Höhe der Abweichung,
• Bedeutung der Fläche für die Kaufentscheidung,
• sowie die Gesamtumstände des Verkaufs.

Exposé oder Kaufvertrag – was gilt?

Viele Käufer verlassen sich auf die Angaben im Exposé.

Rechtlich entscheidend ist jedoch häufig der notarielle Kaufvertrag.

Daher sollte genau geprüft werden:

• ob die Wohnfläche ausdrücklich vereinbart wurde,
• ob Berechnungen beigefügt sind,
• oder ob ein Haftungsausschluss enthalten ist.

Denn nicht jede Flächenangabe im Exposé wird automatisch Vertragsbestandteil.

Welche Rechte haben Käufer?

Liegt tatsächlich eine erhebliche Wohnflächenabweichung vor, können verschiedene Rechte bestehen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Kaufpreisminderung,
• Schadensersatz,
• Rücktritt vom Kaufvertrag,
• oder Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.

Welche Ansprüche im konkreten Fall bestehen, hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.

Insbesondere die Vertragsgestaltung spielt eine wichtige Rolle.

Arglistige Täuschung bei falscher Wohnfläche

Besonders problematisch wird es, wenn Verkäufer bewusst falsche Angaben machen.

Wird eine Wohnfläche vorsätzlich falsch angegeben oder ein Mangel bewusst verschwiegen, kann eine arglistige Täuschung vorliegen.

Dies kann erhebliche rechtliche Folgen haben.

In solchen Fällen greifen vertragliche Haftungsausschlüsse häufig nicht mehr.

Rolle des Maklers

Makler übernehmen Wohnflächenangaben häufig vom Verkäufer.

Trotzdem können falsche Angaben problematisch werden.

Vor allem dann, wenn:

• offensichtliche Fehler vorliegen,
• keine Plausibilitätsprüfung erfolgt,
• oder bewusst unrealistische Angaben verwendet werden.

Deshalb sollte man sich niemals ausschließlich auf Exposé-Angaben verlassen.

Warum eine professionelle Wohnflächenberechnung sinnvoll ist

Gerade vor dem Immobilienkauf kann eine professionelle Wohnflächenberechnung sinnvoll sein.

Ein Sachverständiger prüft dabei unter anderem:

• die tatsächliche Wohnfläche,
• Dachschrägen,
• Balkone,
• Terrassen,
• Kellerräume,
• lichte Höhen,
• und die richtige Berechnungsgrundlage.

Dadurch lassen sich teure Fehlentscheidungen vermeiden.

Besonders problematische Bereiche

In der Praxis treten Wohnflächenfehler besonders häufig auf bei:

• Dachgeschosswohnungen,
• ausgebauten Spitzböden,
• Hobbyräumen,
• Souterrainwohnungen,
• Wintergärten,
• Balkonen,
• Terrassen,
• sowie ausgebauten Kellerräumen.

Hier werden Flächen häufig falsch oder vollständig unzulässig angerechnet.

Wohnflächenabweichung und Immobilienbewertung

Auch in der Immobilienbewertung spielt die korrekte Wohnfläche eine zentrale Rolle.

Denn die Wohnfläche beeinflusst unmittelbar:

• Vergleichswerte,
• Marktanalysen,
• Sachwerte,
• und Kaufpreise.

Eine falsche Wohnfläche kann daher zu erheblichen Bewertungsfehlern führen.

Typische Fehler bei Altbauten

Besonders bei älteren Immobilien existieren häufig:

• unvollständige Bauunterlagen,
• alte Berechnungen,
• oder mehrfach geänderte Grundrisse.

Hinzu kommen oft spätere Ausbauten von:

• Dachgeschossen,
• Wintergärten,
• oder Kellerräumen.

Dadurch entstehen regelmäßig fehlerhafte Wohnflächenangaben.

Was Käufer vor dem Kauf prüfen sollten

Vor dem Immobilienkauf empfiehlt sich insbesondere die Prüfung von:

• Wohnflächenberechnung,
• Grundrissen,
• Dachschrägen,
• Raumhöhen,
• Balkonen und Terrassen,
• Kellerräumen,
• sowie der verwendeten Berechnungsgrundlage.

Je höher der Kaufpreis, desto wichtiger wird eine fachliche Überprüfung.

Fazit: Die Wohnfläche sollte niemals ungeprüft übernommen werden

Eine falsche Wohnflächenangabe kann beim Immobilienkauf erhebliche finanzielle Folgen haben.

Gerade bei:

• Altbauten,
• Dachgeschossen,
• ausgebauten Kellern,
• oder komplexen Grundrissen

treten häufig erhebliche Abweichungen auf.

Käufer sollten sich daher nicht ausschließlich auf Exposé-Angaben verlassen.

Eine professionelle Wohnflächenberechnung durch einen Sachverständigen kann helfen, Risiken frühzeitig zu erkennen und teure Fehlentscheidungen zu vermeiden.

FAQ zur Wohnflächenabweichung beim Immobilienkauf

Wann liegt eine Wohnflächenabweichung vor?

Wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner oder größer ist als die angegebene Fläche im Exposé oder Kaufvertrag.

Gilt die 10-Prozent-Regel auch beim Immobilienkauf?

Die bekannte 10-Prozent-Grenze stammt aus dem Mietrecht und lässt sich nicht automatisch auf Kaufverträge übertragen.

Können Käufer bei falscher Wohnfläche den Kaufpreis mindern?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Kaufpreisminderung möglich sein.

Zählen Kellerräume zur Wohnfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung gehören Kellerräume grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Warum sind Dachschrägen häufig problematisch?

Weil Flächen unter Dachschrägen je nach Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht angerechnet werden dürfen.

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