Türnischen und Wohnfläche: Zählen Türnischen zur Wohnfläche?

Bei der Wohnflächenberechnung kommt es oft auf scheinbar kleine Details an. Eine häufige Frage lautet:

Zählen Türnischen eigentlich zur Wohnfläche?

Die Antwort überrascht viele Eigentümer, Käufer und Mieter:

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gehören Türnischen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Gerade bei älteren Grundrissen oder kleinen Wohnungen können sich daraus relevante Unterschiede ergeben. Denn selbst wenige Quadratmeter wirken sich auf:

• Kaufpreise,
• Mieten,
• Nebenkosten,
• und Immobilienbewertungen

aus.

Was ist eine Türnische?

Eine Türnische ist ein Bereich innerhalb einer Wandöffnung, in dem eine Tür eingebaut ist oder eingebaut werden könnte.

Typische Beispiele:

• Wohnungseingangstüren,
• Innentüren,
• Balkontüren,
• oder zurückgesetzte Türbereiche in massiven Wänden.

Besonders in Altbauten mit dicken Wänden treten Türnischen häufig auf.

Gehören Türnischen zur Wohnfläche?

Nein.

Nach § 3 Abs. 3 der Wohnflächenverordnung gehören Türnischen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Die WoFlV nennt ausdrücklich:

„Türnischen“ werden bei der Ermittlung der Grundfläche nicht berücksichtigt.

Dadurch unterscheidet sich die Wohnflächenverordnung von vielen älteren oder ungenauen Flächenberechnungen.

Warum Türnischen nicht angerechnet werden

Die Wohnflächenverordnung berücksichtigt nur tatsächlich nutzbare Grundflächen.

Türnischen gelten dabei als:

• untergeordnete Wandöffnungen,
• Verkehrsbereiche ohne eigenständige Nutzung,
• und nicht voll nutzbare Wohnfläche.

Deshalb werden sie bei der Wohnflächenberechnung abgezogen.

Gilt das auch für offene Durchgänge?

Ja.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass nicht nur klassische Türöffnungen mit eingebauter Tür gemeint sind.

Auch offene Durchgänge können als Türnischen gelten, wenn sie:

• eine Öffnung in einer raumbegrenzenden Wand darstellen,
• und konstruktiv einer Türöffnung entsprechen.

Dadurch kann selbst ein offener Wanddurchgang unter die Regelung der WoFlV fallen.

Welche Auswirkungen haben Türnischen auf die Wohnfläche?

Bei einzelnen Türnischen sind die Flächen meist klein.

In der Summe können jedoch mehrere Türnischen:

• die Gesamtwohnfläche reduzieren,
• den Quadratmeterpreis beeinflussen,
• oder Abweichungen zwischen Exposé und tatsächlicher Wohnfläche verursachen.

Besonders relevant wird das bei:

• kleinen Wohnungen,
• Dachgeschosswohnungen,
• Altbauten,
• oder verwinkelten Grundrissen.

Häufige Fehler bei Wohnflächenberechnungen

In der Praxis werden Türnischen häufig versehentlich mitgerechnet.

Typische Ursachen:

• alte Bauzeichnungen,
• pauschale Flächenübernahmen,
• fehlende Kenntnisse der WoFlV,
• oder Berechnungen nach anderen Normen.

Dadurch entstehen oft ungenaue Wohnflächenangaben.

Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277

Viele Flächenangaben basieren nicht auf der Wohnflächenverordnung, sondern auf der DIN 277.

Das führt häufig zu Missverständnissen.

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die WoFlV dient speziell der Wohnflächenberechnung.

Hier gelten genaue Regelungen zu:

• Dachschrägen,
• Balkonen,
• Terrassen,
• und Türnischen.

DIN 277

Die DIN 277 dient dagegen der Berechnung von:

• Grundflächen,
• Nutzflächen,
• und Brutto-Grundflächen.

Sie wird häufig bei:

• Gewerbeimmobilien,
• Neubauten,
• Architektenplanungen,
• und Sachwertermittlungen

verwendet.

Dadurch können Flächen nach DIN 277 größer ausfallen als nach der Wohnflächenverordnung.

Türnischen bei Dachgeschosswohnungen

Besonders kompliziert wird die Berechnung bei Dachgeschosswohnungen.

Hier treffen oft mehrere Besonderheiten zusammen:

• Dachschrägen,
• niedrige Raumhöhen,
• verwinkelte Grundrisse,
• und Türnischen.

Dadurch entstehen schnell Fehler bei der Wohnflächenberechnung.

Eine professionelle Vermessung ist hier besonders sinnvoll.

Warum die Wohnfläche wirtschaftlich wichtig ist

Die Wohnfläche beeinflusst direkt:

• Kaufpreise,
• Mieten,
• Nebenkosten,
• Immobilienbewertungen,
• und Finanzierungen.

Bereits kleine Abweichungen können wirtschaftliche Folgen haben.

Gerade bei hochpreisigen Immobilien können wenige Quadratmeter einen erheblichen Unterschied bedeuten.

Wohnflächenabweichungen und Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass erhebliche Wohnflächenabweichungen rechtlich relevant sein können.

Das betrifft unter anderem:

• Mietminderungen,
• Mieterhöhungen,
• Nebenkostenabrechnungen,
• oder Kaufpreisforderungen.

Deshalb sollte die Wohnfläche fachgerecht geprüft werden.

Wann eine Wohnflächenprüfung sinnvoll ist

Eine professionelle Wohnflächenberechnung empfiehlt sich insbesondere bei:

• Immobilienkauf,
• Immobilienverkauf,
• Erbschaften,
• Scheidungen,
• Mieterhöhungen,
• oder Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.

Sachverständige prüfen dabei:

• die tatsächlichen Raummaße,
• die Berechnungsgrundlage,
• die Raumhöhen,
• und die korrekte Anrechnung einzelner Flächen.

Fazit: Türnischen zählen nach WoFlV nicht zur Wohnfläche

Nach der Wohnflächenverordnung gehören Türnischen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Auch offene Wanddurchgänge können unter diese Regelung fallen.

Gerade bei älteren Wohnflächenberechnungen werden Türnischen jedoch häufig fehlerhaft berücksichtigt.

Eine professionelle Wohnflächenberechnung schafft Klarheit und hilft, wirtschaftliche Nachteile sowie spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

FAQ zu Türnischen und Wohnfläche

Zählen Türnischen zur Wohnfläche?

Nein. Nach der Wohnflächenverordnung werden Türnischen grundsätzlich nicht angerechnet.

Steht das ausdrücklich in der WoFlV?

Ja. § 3 Abs. 3 WoFlV nennt Türnischen ausdrücklich als nicht anzurechnende Flächen.

Gelten offene Durchgänge ebenfalls als Türnischen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Auch offene Wanddurchgänge können als Türnischen bewertet werden.

Warum ist das wichtig?

Die Wohnfläche beeinflusst Kaufpreis, Miete, Nebenkosten und Immobilienwert.

Können kleine Flächenabweichungen relevant sein?

Ja. Bereits wenige Quadratmeter Unterschied können wirtschaftliche Auswirkungen haben.

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