II. Berechnungsverordnung einfach erklärt: Die frühere Grundlage der Wohnflächenberechnung

Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) war über viele Jahre die wichtigste gesetzliche Grundlage zur Berechnung von Wohnflächen in Deutschland. Erst mit Einführung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Jahr 2004 wurde sie weitgehend abgelöst.

Trotzdem spielt die II. BV bis heute noch eine wichtige Rolle:

• bei älteren Mietverträgen,
• bei Bestandsimmobilien,
• bei alten Bauunterlagen,
• und in gerichtlichen Auseinandersetzungen zur Wohnfläche.

Gerade Eigentümer, Vermieter, Käufer und Sachverständige stoßen deshalb auch heute noch regelmäßig auf Berechnungen nach der II. BV.

Was ist die II. Berechnungsverordnung?

Die II. Berechnungsverordnung war eine bundesrechtliche Verordnung zur Ermittlung von:

• Wohnflächen,
• Nutzflächen,
• und Wirtschaftlichkeitsberechnungen

im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Sie galt viele Jahrzehnte als Standard für Wohnflächenberechnungen.

Besonders wichtig:

Die II. BV wurde nicht vollständig abgeschafft. Für ältere Berechnungen und bestehende Vertragsgrundlagen kann sie weiterhin maßgeblich sein.

Seit wann gilt die Wohnflächenverordnung?

Am 01. Januar 2004 trat die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in Kraft.

Seit diesem Zeitpunkt wird die Wohnfläche bei neueren Wohnraumberechnungen überwiegend nach der WoFlV ermittelt.

Die II. BV bleibt jedoch relevant für:

• Wohnflächenberechnungen vor 2004,
• ältere Mietverträge,
• Altgutachten,
• und Bestandsunterlagen.

Warum die II. BV heute noch wichtig ist

Viele Wohnungen wurden vor 2004 gebaut oder vermietet.

Die damaligen Wohnflächenangaben beruhen häufig auf der II. Berechnungsverordnung.

Das kann bis heute Auswirkungen haben auf:

• Mietverträge,
• Kaufpreise,
• Nebenkosten,
• Mieterhöhungen,
• und Immobilienbewertungen.

Gerade bei Streitigkeiten über die tatsächliche Wohnfläche wird häufig geprüft, nach welcher Berechnungsgrundlage die Fläche ursprünglich ermittelt wurde.

Welche Flächen regelte die II. BV?

Die II. BV definierte genau, welche Flächen:

• vollständig,
• teilweise,
• oder gar nicht

zur Wohnfläche zählen.

Dabei ähnelt sie in vielen Bereichen bereits der heutigen Wohnflächenverordnung.

Voll anrechenbare Flächen

Zu 100 % wurden unter anderem angerechnet:

• Wohnräume,
• Schlafzimmer,
• Kinderzimmer,
• Küchen,
• Badezimmer,
• Flure,
• und Abstellräume innerhalb der Wohnung.

Teilweise anrechenbare Flächen

Bestimmte Flächen wurden nur anteilig berücksichtigt.

Dazu gehören beispielsweise:

• Balkone,
• Loggien,
• Dachgärten,
• und Terrassen.

Diese wurden meist nur zu einem Viertel der Fläche angerechnet.

In besonderen Fällen war auch eine höhere Anrechnung möglich.

Nicht anrechenbare Flächen

Nicht zur Wohnfläche zählten unter anderem:

• Kellerräume,
• Heizungsräume,
• Garagen,
• Waschküchen,
• Dachböden außerhalb der Wohnung,
• und Geschäftsräume.

Besonderheiten bei Dachschrägen

Wie auch die heutige Wohnflächenverordnung regelte die II. BV die Anrechnung von Flächen unter Dachschrägen.

Dabei galt grundsätzlich:

• Flächen unter 1 Meter Höhe: keine Anrechnung,
• Flächen zwischen 1 und 2 Metern Höhe: meist 50 %,
• Flächen über 2 Metern Höhe: volle Anrechnung.

Gerade bei Dachgeschosswohnungen hat die Wahl der Berechnungsgrundlage daher erhebliche Auswirkungen auf die Wohnfläche.

Unterschied zwischen II. BV und Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung basiert in vielen Punkten auf der früheren II. BV.

Dennoch gibt es Unterschiede.

Genauere Regelungen in der WoFlV

Die WoFlV enthält modernisierte und präzisere Regelungen.

Besonders bei:

• Balkonen,
• Terrassen,
• Wintergärten,
• und unbeheizten Räumen

wurden die Vorgaben konkretisiert.

Terrassen und Balkone

Nach der WoFlV werden Balkone und Terrassen häufig zu 25 % angerechnet.

Bei besonders hochwertiger Ausführung kann auch eine Anrechnung bis 50 % möglich sein.

Die II. BV sah meist eher eine pauschale Viertelanrechnung vor.

Bedeutung für Mietverträge

Ein zentraler Punkt:

Welche Berechnungsvorschrift gilt, hängt häufig vom Zeitpunkt des Mietvertrags oder der ursprünglichen Wohnflächenberechnung ab.

Dadurch kann dieselbe Wohnung nach unterschiedlichen Regelwerken leicht abweichende Wohnflächen ergeben.

Wohnflächenabweichung und Rechtsprechung

Wohnflächen spielen eine große Rolle bei:

• Miete,
• Nebenkosten,
• Kaufpreis,
• und Immobilienwert.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach entschieden, dass erhebliche Wohnflächenabweichungen rechtliche Folgen haben können.

Bereits geringe Unterschiede können Auswirkungen haben auf:

• Mieterhöhungen,
• Betriebskosten,
• oder Kaufpreisverhandlungen.

Deshalb sollte die tatsächliche Wohnfläche bei Unsicherheiten professionell überprüft werden.

Wann eine Wohnflächenprüfung sinnvoll ist

Eine Überprüfung der Wohnfläche kann sinnvoll sein bei:

• Immobilienkauf,
• Verkauf,
• Mieterhöhungen,
• Erbschaften,
• Scheidungen,
• oder Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.

Gerade ältere Wohnflächenberechnungen nach II. BV enthalten häufig Ungenauigkeiten oder weichen von heutigen Standards ab.

Warum Sachverständige die II. BV weiterhin kennen müssen

Auch wenn die Wohnflächenverordnung heute Standard ist, bleibt die II. BV in der Praxis relevant.

Sachverständige müssen daher häufig beurteilen:

• welche Berechnungsgrundlage ursprünglich galt,
• ob die Berechnung korrekt durchgeführt wurde,
• und welche Flächen tatsächlich anrechenbar sind.

Besonders bei Altbauten und älteren Eigentumswohnungen ist das regelmäßig erforderlich.

Fazit: Die II. Berechnungsverordnung bleibt weiterhin relevant

Die II. Berechnungsverordnung war über Jahrzehnte die wichtigste Grundlage der Wohnflächenberechnung in Deutschland.

Auch nach Einführung der Wohnflächenverordnung bleibt sie für viele ältere Immobilien weiterhin bedeutsam.

Vor allem bei:

• Altverträgen,
• Dachgeschosswohnungen,
• Wohnflächenabweichungen,
• und Immobilienbewertungen

spielt die II. BV bis heute eine wichtige Rolle.

Eine professionelle Wohnflächenberechnung schafft Klarheit und hilft, Streitigkeiten sowie finanzielle Nachteile zu vermeiden.

FAQ zur II. Berechnungsverordnung

Was bedeutet II. BV?

II. BV steht für „Zweite Berechnungsverordnung“.

Gilt die II. BV heute noch?

Ja, insbesondere bei älteren Wohnflächenberechnungen und Mietverträgen vor 2004.

Was hat die II. BV geregelt?

Die Verordnung regelte unter anderem die Berechnung von Wohnflächen im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Was ist der Unterschied zur Wohnflächenverordnung?

Die Wohnflächenverordnung ist seit 2004 der modernisierte Nachfolger der II. BV.

Werden Balkone nach II. BV angerechnet?

Ja, meist zu einem Viertel der Fläche.

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