GFZ und WGFZ einfach erklärt: Welche Kennzahlen den Grundstückswert beeinflussen

Wer ein Grundstück kaufen, bebauen oder bewerten möchte, stößt früher oder später auf die Begriffe GFZ und WGFZ. Beide Kennzahlen spielen insbesondere im Bauplanungsrecht und in der Immobilienbewertung eine wichtige Rolle.

Vor allem bei:

• Baugrundstücken,
• Mehrfamilienhäusern,
• Projektentwicklungen,
• Nachverdichtungen,
• und Grundstücksbewertungen

haben diese Werte häufig direkten Einfluss auf den Grundstückswert.

Dabei werden GFZ und WGFZ oft verwechselt oder falsch interpretiert.

Was bedeutet GFZ?

Die Abkürzung GFZ steht für Geschossflächenzahl.

Sie ist eine planungsrechtliche Kennzahl aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist.

Die GFZ bestimmt also, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf.

Wie wird die GFZ berechnet?

Die Berechnung erfolgt mit folgender Formel:

GFZ = zulässige Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche

Beispiel:

• Grundstücksgröße: 1.000 m²
• zulässige GFZ: 1,2

Dann dürfen insgesamt:

• 1.200 m² Geschossfläche

errichtet werden.

Je höher die GFZ, desto größer ist in der Regel das bauliche Nutzungspotenzial des Grundstücks.

Was zählt zur Geschossfläche?

Zur Geschossfläche zählen grundsätzlich die Flächen der Vollgeschosse eines Gebäudes.

Je nach Landesbauordnung und Bebauungsplan können bestimmte Bereiche unterschiedlich berücksichtigt werden.

Typischerweise zählen dazu:

• Wohnflächen,
• Büroflächen,
• Gewerbeflächen,
• Verkehrsflächen innerhalb der Geschosse.

Nicht immer vollständig berücksichtigt werden beispielsweise:

• Kellergeschosse,
• Technikräume,
• Dachgeschosse,
• offene Balkone oder Terrassen.

Warum ist die GFZ wichtig?

Die GFZ beeinflusst direkt:

• die mögliche Bebauung,
• die Anzahl der Wohnungen,
• die Wirtschaftlichkeit eines Projekts,
• die Nachverdichtungspotenziale,
• und den Grundstückswert.

Gerade in Ballungsräumen sind Grundstücke mit hoher GFZ häufig deutlich wertvoller, da mehr Nutzfläche realisiert werden kann.

Was bedeutet WGFZ?

Die Abkürzung WGFZ steht für wertrelevante Geschossflächenzahl.

Sie wird insbesondere in der Immobilienbewertung und bei der Bodenwertermittlung verwendet.

Die WGFZ beschreibt die tatsächlich wertrelevante bzw. wirtschaftlich nutzbare Geschossfläche eines Grundstücks oder Gebäudes.

Im Unterschied zur klassischen GFZ berücksichtigt die WGFZ also nicht nur die theoretisch zulässige Bebauung, sondern die für den Markt tatsächlich relevante Nutzung.

Unterschied zwischen GFZ und WGFZ

Die GFZ ist eine planungsrechtliche Kennzahl.

Die WGFZ dagegen dient vor allem der wirtschaftlichen Betrachtung und Wertermittlung.

GFZ

• beschreibt die zulässige Geschossfläche,
• basiert auf dem Bebauungsplan,
• ist baurechtlich relevant.

WGFZ

• beschreibt die wertrelevante Geschossfläche,
• berücksichtigt die tatsächliche Marktgängigkeit,
• ist für die Immobilienbewertung relevant.

Warum ist die WGFZ für die Immobilienbewertung wichtig?

In der Praxis zeigt sich häufig:

Nicht jede theoretisch zulässige Fläche ist wirtschaftlich gleich wertvoll.

Die wertrelevante Geschossflächenzahl hilft dabei, Grundstücke realistischer zu bewerten.

Besonders wichtig ist dies bei:

• Grundstücken mit eingeschränkter Bebaubarkeit,
• schwierigen Grundstückszuschnitten,
• Teilgewerbenutzung,
• Dachgeschossflächen,
• oder besonderen planungsrechtlichen Einschränkungen.

GFZ und Grundstückswert

Die GFZ beeinflusst häufig direkt den Bodenwert.

Denn je mehr Fläche gebaut werden darf, desto höher ist meist das wirtschaftliche Potenzial.

Beispiel:

Ein Grundstück mit:

• GFZ 1,5

ist häufig deutlich wertvoller als ein vergleichbares Grundstück mit:

• GFZ 0,4.

Gerade im Geschosswohnungsbau ist die GFZ daher ein zentraler Faktor der Grundstücksbewertung.

WGFZ und Marktwert

Die WGFZ hilft Sachverständigen dabei, die tatsächliche Wertrelevanz von Geschossflächen besser einzuschätzen.

Denn nicht jede Fläche erzielt denselben wirtschaftlichen Nutzen.

Beispiele:

• Staffelgeschosse,
• Dachschrägen,
• eingeschränkt nutzbare Flächen,
• gewerblich weniger attraktive Flächen

können trotz vorhandener Geschossfläche einen geringeren Marktwert besitzen.

Unterschied zwischen GFZ und Wohnfläche

Die GFZ darf nicht mit der Wohnfläche verwechselt werden.

Die Wohnfläche beschreibt nur die tatsächlich zu Wohnzwecken nutzbaren Bereiche einer Wohnung oder eines Hauses.

Die GFZ dagegen ist eine planungsrechtliche Kennzahl für die zulässige Bebauung eines Grundstücks.

Unterschied zwischen GFZ und GRZ

Neben der GFZ spielt auch die GRZ eine wichtige Rolle.

GRZ = Grundflächenzahl

Die GRZ beschreibt, wie viel Fläche des Grundstücks überhaupt überbaut werden darf.

GFZ = Geschossflächenzahl

Die GFZ beschreibt dagegen die gesamte zulässige Geschossfläche über alle Vollgeschosse hinweg.

Wo findet man die GFZ?

Die GFZ ist häufig im Bebauungsplan festgelegt.

Dort finden sich meist zusätzlich:

• GRZ,
• Anzahl der Vollgeschosse,
• Bauweise,
• Gebäudehöhe,
• Dachformen,
• Baulinien.

Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Bebauung häufig nach § 34 BauGB und der Umgebungsbebauung.

Warum die planungsrechtliche Prüfung so wichtig ist

Viele Käufer achten ausschließlich auf:

• Lage,
• Grundstücksgröße,
• Kaufpreis.

Dabei entscheidet häufig erst die zulässige Bebauung über den tatsächlichen Grundstückswert.

Eine professionelle Prüfung der:

• GFZ,
• WGFZ,
• GRZ,
• Baugrenzen,
• und planungsrechtlichen Möglichkeiten

kann erhebliche Wertpotenziale aufdecken.

Typische Fehler bei GFZ und WGFZ

In der Praxis treten häufig folgende Fehler auf:

Verwechslung mit Wohnfläche

Geschossfläche und Wohnfläche sind unterschiedliche Größen.

Fehlinterpretation des Bebauungsplans

Nicht jede theoretische Fläche ist tatsächlich genehmigungsfähig.

Überschätzung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit

Nicht jede zulässige Fläche besitzt denselben Marktwert.

Nichtbeachtung planungsrechtlicher Einschränkungen

Abstandsflächen, Stellplätze oder Denkmalschutz können die Nutzbarkeit einschränken.

Fazit: GFZ und WGFZ beeinflussen den Immobilienwert erheblich

Die GFZ und die wertrelevante Geschossflächenzahl gehören zu den wichtigsten Kennzahlen bei der Grundstücksbewertung.

Während die GFZ die zulässige Bebauung beschreibt, hilft die WGFZ dabei, die tatsächliche wirtschaftliche Relevanz der Flächen besser einzuschätzen.

Gerade bei:

• Baugrundstücken,
• Mehrfamilienhäusern,
• Projektentwicklungen,
• und Nachverdichtungen

spielen beide Werte eine entscheidende Rolle.

Eine professionelle Analyse kann helfen, Potenziale und Risiken frühzeitig zu erkennen.

FAQ zu GFZ und WGFZ

Was bedeutet GFZ?

GFZ steht für Geschossflächenzahl. Sie beschreibt die zulässige Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche.

Was bedeutet WGFZ?

WGFZ steht für wertrelevante Geschossflächenzahl. Sie beschreibt die wirtschaftlich relevante Geschossfläche im Rahmen der Immobilienbewertung.

Warum ist die GFZ wichtig?

Die GFZ beeinflusst die mögliche Bebauung und damit häufig direkt den Grundstückswert.

Wo finde ich die GFZ eines Grundstücks?

Die GFZ ist meist im Bebauungsplan festgelegt.

Was ist der Unterschied zwischen GFZ und WGFZ?

Die GFZ ist eine planungsrechtliche Kennzahl, während die WGFZ für die wirtschaftliche Bewertung von Grundstücken und Gebäuden genutzt wird.

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