BGF einfach erklärt: Die Bedeutung der Brutto-Grundfläche in der Immobilienbewertung

Die Brutto-Grundfläche (BGF) gehört zu den wichtigsten Flächenkennwerten im Bauwesen und in der Immobilienbewertung. Sie dient unter anderem zur Ermittlung von Baukosten, Herstellungskosten und Sachwerten von Gebäuden.

Gerade bei Immobiliengutachten spielt die BGF eine wichtige Rolle, da viele Bewertungsverfahren auf den sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) basieren. Ohne eine korrekte Flächenermittlung sind belastbare Immobilienbewertungen kaum möglich.

Viele Eigentümer verwechseln die Brutto-Grundfläche allerdings mit der Wohnfläche oder Nutzfläche. Dabei handelt es sich um völlig unterschiedliche Flächenarten mit unterschiedlichen Zwecken.

Was bedeutet BGF?

Die Abkürzung BGF steht für Brutto-Grundfläche.

Die Grundlage für die Berechnung bildet die DIN 277. Dort wird die BGF als die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes definiert.

Zur Brutto-Grundfläche zählen grundsätzlich:

• alle Grundflächen der nutzbaren Bereiche,
• technische Funktionsflächen,
• Verkehrsflächen,
• Konstruktionsflächen,
• Kellerflächen,
• Dachgeschosse,
• Treppenhäuser,
• Technikräume,
• Garagen innerhalb des Gebäudes.

Die BGF wird geschossweise ermittelt.

Warum ist die Brutto-Grundfläche wichtig?

Die BGF ist vor allem für folgende Bereiche relevant:

• Immobilienbewertung
• Sachwertverfahren
• Baukostenberechnung
• Versicherungsbewertungen
• Projektentwicklung
• Kostenplanung
• Bankenfinanzierung
• Wertermittlung nach ImmoWertV

Sachverständige nutzen die BGF insbesondere im Sachwertverfahren, um die Herstellungskosten eines Gebäudes zu ermitteln.

Unterschied zwischen BGF und Wohnfläche

Die Wohnfläche beschreibt nur die tatsächlich zu Wohnzwecken nutzbaren Flächen einer Wohnung oder eines Hauses.

Die BGF umfasst dagegen deutlich mehr Bereiche.

Zur BGF gehören beispielsweise auch:

• Außenwände,
• Technikräume,
• Heizungsräume,
• Keller,
• Verkehrsflächen,
• Treppenhäuser,
• Konstruktionsflächen.

Die BGF ist daher meist deutlich größer als die Wohnfläche.

Unterschied zwischen BGF und Nutzfläche

Auch die Nutzfläche ist nicht mit der BGF identisch.

Die Nutzfläche beschreibt nur die Flächen, die tatsächlich einem bestimmten Nutzungszweck dienen.

Nicht zur Nutzfläche zählen beispielsweise:

• Außenwände,
• Schächte,
• Konstruktionsflächen,
• Verkehrsflächen.

Die BGF umfasst dagegen nahezu sämtliche Grundflächen des Gebäudes.

Wie wird die BGF berechnet?

Die Berechnung erfolgt nach den Außenmaßen des Gebäudes.

Das bedeutet:

Die Flächen werden inklusive Außenwände und Konstruktionsflächen gemessen.

Die BGF wird geschossweise ermittelt und anschließend addiert.

Zur Berechnung gehören unter anderem:

• Kellergeschosse,
• Erdgeschoss,
• Obergeschosse,
• ausgebaute Dachgeschosse,
• Technikflächen,
• Verkehrsflächen.

Nicht vollständig überdeckte Bereiche wie offene Balkone oder offene Terrassen zählen in der Regel nicht zur BGF.

Welche Flächen gehören zur BGF?

Typische Bestandteile der Brutto-Grundfläche sind:

Nutzungsflächen

• Wohnräume
• Büros
• Verkaufsflächen
• Lagerflächen

Verkehrsflächen

• Flure
• Treppenhäuser
• Aufzüge

Technikflächen

• Heizungsräume
• Technikzentralen
• Hausanschlussräume

Konstruktionsflächen

• Außenwände
• Innenwände
• Pfeiler
• Schächte

Gehören Keller und Dachgeschoss zur BGF?

Ja.

Kellerflächen gehören grundsätzlich zur Brutto-Grundfläche, unabhängig davon, ob sie zu Wohnzwecken genutzt werden.

Auch Dachgeschosse zählen zur BGF, sofern sie konstruktiv vorhanden sind.

Dabei spielt zunächst keine Rolle, ob die Flächen ausgebaut oder beheizt sind.

Welche Rolle spielt die BGF in der Immobilienbewertung?

Die Brutto-Grundfläche ist insbesondere im Sachwertverfahren von großer Bedeutung.

Hier werden die Herstellungskosten eines Gebäudes häufig anhand der:

• Gebäudeart,
• Ausstattung,
• Bauqualität,
• und Brutto-Grundfläche

ermittelt.

Je größer die BGF, desto höher fallen in der Regel die rechnerischen Herstellungskosten aus.

Deshalb ist eine korrekte Flächenermittlung für belastbare Verkehrswertgutachten besonders wichtig.

Warum die BGF nicht mit der Wohnfläche verwechselt werden darf

In Immobilienanzeigen wird häufig mit Wohnflächen geworben.

Die BGF hat dagegen einen anderen Zweck.

Wer beide Werte verwechselt, kann Immobilienkosten oder Baukosten falsch einschätzen.

Beispiel:

Ein Einfamilienhaus mit:

• 150 m² Wohnfläche

kann durchaus:

• 250 bis 320 m² BGF

aufweisen.

Der Unterschied entsteht durch:

• Außenwände,
• Keller,
• Technikräume,
• Verkehrsflächen,
• Dachbereiche.

BGF und Baukosten

Auch bei Baukosten spielt die BGF eine wichtige Rolle.

Viele Baukostenkennwerte werden auf Basis der Brutto-Grundfläche angegeben.

Dadurch lassen sich Bauprojekte besser vergleichen.

Die BGF dient deshalb häufig als Grundlage für:

• Kostenkennwerte,
• Baupreisermittlungen,
• Wirtschaftlichkeitsanalysen,
• Versicherungswerte.

Typische Fehler bei der BGF-Ermittlung

In der Praxis treten häufig Fehler auf.

Dazu gehören:

Verwechslung mit Wohnfläche

Wohnfläche und BGF sind unterschiedliche Flächenarten.

Fehlende Geschosse

Keller oder Dachflächen werden manchmal vergessen.

Falsche Messgrundlage

Die BGF wird nach Außenmaßen berechnet.

Ungenaue Bestandsunterlagen

Alte Bauzeichnungen stimmen oft nicht mit dem tatsächlichen Bestand überein.

Warum eine professionelle Flächenermittlung sinnvoll ist

Gerade bei älteren Gebäuden weichen vorhandene Bauunterlagen häufig vom tatsächlichen Bestand ab.

Umbauten, Dachausbauten oder Nutzungsänderungen können dazu führen, dass die vorhandenen Flächenangaben nicht mehr korrekt sind.

Eine professionelle Flächenermittlung schafft Klarheit und bildet die Grundlage für:

• Immobilienbewertungen,
• Verkehrswertgutachten,
• Versicherungsbewertungen,
• Finanzierungen,
• Kaufentscheidungen.

Fazit: Die BGF ist eine zentrale Größe in der Immobilienbewertung

Die Brutto-Grundfläche ist weit mehr als nur eine einfache Flächenangabe.

Sie bildet die Grundlage für zahlreiche Berechnungen in der Immobilienwirtschaft und spielt insbesondere bei der Wertermittlung von Gebäuden eine entscheidende Rolle.

Wer Immobilien professionell bewerten oder Baukosten realistisch einschätzen möchte, sollte die Unterschiede zwischen:

• BGF,
• Wohnfläche,
• Nutzfläche

genau kennen.

Gerade im Sachwertverfahren ist eine präzise BGF-Ermittlung unverzichtbar.

FAQ zur Brutto-Grundfläche (BGF)

Was bedeutet BGF?

BGF steht für Brutto-Grundfläche. Sie umfasst die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes einschließlich Konstruktionsflächen.

Gehört der Keller zur BGF?

Ja. Kellergeschosse zählen grundsätzlich zur Brutto-Grundfläche.

Ist die BGF größer als die Wohnfläche?

Ja. Die BGF umfasst zusätzlich Wände, Technikflächen, Verkehrsflächen und weitere Gebäudeteile.

Wird die BGF nach Innen- oder Außenmaßen berechnet?

Die Berechnung erfolgt nach den Außenmaßen des Gebäudes.

Warum ist die BGF für Gutachten wichtig?

Sachverständige nutzen die BGF insbesondere zur Ermittlung von Herstellungskosten im Sachwertverfahren.

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